Avocat drept imobiliar în Timișoara

Contractul prin care se transferă proprietatea asupra unui imobil se încheie în formă autentică, la notar, sub sancțiunea nulității absolute (art. 1244 Cod civil). Verificarea făcută de avocat în interesul cumpărătorului este utilă mai ales înainte de antecontract și de plata avansului, când încă puteți negocia sau renunța. În linii generale, verificăm:

Antecontractul stabilește prețul, termenul pentru semnarea contractului definitiv, avansul și obligațiile părților, inclusiv ce se întâmplă dacă banca nu aprobă creditul sau apar sarcini noi asupra imobilului. Diferența dintre avans și arvună contează: în linii generale, partea care a dat arvuna și nu își respectă nejustificat obligația o poate pierde, iar partea care a primit-o poate fi obligată să restituie dublul ei.

Dacă una dintre părți refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă poate cere instanței, în anumite condiții, o hotărâre care să țină loc de contract. Dreptul la această acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat (art. 1669 Cod civil), de aceea este important să acționați repede.

Cartea funciară arată cine este proprietarul unui imobil și ce drepturi sau sarcini îl grevează. Pentru imobilele din județ, înscrierile se fac la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Timiș, în condițiile Legii nr. 7/1996. În Banat, cărțile funciare au o istorie îndelungată, iar pentru imobilele vechi poate fi necesară, ca prim pas, reconstituirea istoricului înscrierilor.

Vă asistăm la intabularea dreptului dobândit prin hotărâre judecătorească sau prin alte acte, la rectificarea înscrierilor greșite și la contestarea încheierilor de respingere, pentru care termenele sunt scurte.

Uzucapiunea permite, în anumite condiții, recunoașterea dreptului de proprietate în favoarea celui care a posedat un imobil o perioadă îndelungată, public, pașnic, neîntrerupt și sub nume de proprietar – de exemplu, pentru o casă sau un teren folosite de o familie de zeci de ani, fără acte complete.

Condițiile și termenele diferă după momentul începerii posesiei. Pentru posesiile începute după intrarea în vigoare a actualului Cod civil, la 1 octombrie 2011, uzucapiunea extratabulară presupune 10 ani de posesie și se aplică doar în situații expres reglementate – de exemplu, când proprietarul înscris a decedat sau imobilul nu era înscris în nicio carte funciară. Posesiilor mai vechi li se aplică legea în vigoare la începutul posesiei. Procedura în instanță este una specială, cu publicitate, iar probele includ, de regulă, martori și o expertiză topografică.

Neînțelegerile privind hotarul se rezolvă prin acțiunea în grănițuire, în care instanța stabilește linia de hotar pe baza actelor, a cărții funciare și, de regulă, a unei expertize topografice. Proprietarul unui teren fără acces la calea publică are, în condițiile legii, un drept de trecere pe terenul vecinului, iar alte servituți pot fi stabilite prin contract.

Cererile privind drepturile reale asupra imobilelor se judecă la instanța de la locul imobilului – pentru proprietățile din Timișoara, de regulă la Judecătoria Timișoara. Asemenea litigii privesc, de exemplu:

Când un imobil aparține mai multor persoane – de exemplu, moștenitori sau foști soți –, oricare dintre coproprietari poate cere, în principiu oricând, ieșirea din indiviziune. Dacă toți sunt de acord, partajul se face la notar; altfel, instanța stabilește modul de împărțire: în natură, prin atribuirea imobilului unuia dintre coproprietari, cu plata unei sulte, sau prin vânzarea bunului și împărțirea prețului.